Санузлы Слонослона

Helga

slonoslon пишет:
А по второй части - я как раз об этом и говорю, там, где ценообразование на землю рыночное, то есть любой желающий может купить и потом получить разрешение там строиться - риски существенно выше, собственно это обычные риски перегретого рынка, при капитализме правила одни для всех. Но большинство проектов по крайней мере в Москве относятся не к этой категории.

В общем-то, получение разрешения на строительство (равно как и перевод земель в другую категорию) - это дело техники, для этого есть специально обученные люди и ценник их известен, и все строительные компании эту процедуру знают великолепно (да и самой приходилось "предпроект" вести). Так что это тоже можно считать такой "спецификой" рынка.

При том что у нас в последнее время что земля, что недвижка используется в основном не как потребительский товар, а как инвестиция - при нехватке бабла в этом секторе и начинающемся падении цен кризис в строительстве обеспечен.

застройщику гарантировано получение разрешения, поэтому можно начинать спокойно строить без него.

Вот прикинь что он до получения разрешения не успел дожить и обанкротился, оставив своих инвесторов с недостроенной коробкой в чистом поле (по сути - самостроем). Это не то что ликвидный актив, а прям-таки антиликвидный .

slonoslon

Helga пишет:
В общем-то, получение разрешения на строительство (равно как и перевод земель в другую категорию) - это дело техники, для этого есть специально обученные люди и ценник их известен, и все строительные компании эту процедуру знают великолепно (да и самой приходилось "предпроект" вести). Так что это тоже можно считать такой "спецификой" рынка.

а что это за предпроект? Если это жилой дом в черте города - то это несколько расходится с моими сведениями о состоянии дел в Москве опять-таки. То бишь надо сначала, до покупки земли, договариваться о том, что дадут построиться, и этот этап проходят далеко не все. И только дальше - дело техники.

При том что у нас в последнее время что земля, что недвижка используется в основном не как потребительский товар, а как инвестиция - при нехватке бабла в этом секторе и начинающемся падении цен кризис в строительстве обеспечен.

собственно это и есть риски перегретого рынка.

Вот прикинь что он до получения разрешения не успел дожить и обанкротился, оставив своих инвесторов с недостроенной коробкой в чистом поле (по сути - самостроем). Это не то что ликвидный актив, а прям-таки антиликвидный .

чтобы не было смысла это купить за гроши вместе с землей, достроить и продать - стоимость достройки должна быть ниже стоимости продажи. А это должен быть очень серьезный кризис, простого снижения на 10..20..30% тут мало. Типа если себестоимость строительства квадратного метра 1500 баксов, то упасть должно ниже 2000 с нынешних 5000..6000.

slonoslon

slonoslon пишет:
чтобы не было смысла это купить за гроши вместе с землей, достроить и продать - стоимость достройки должна быть ниже стоимости продажи. А это должен быть очень серьезный кризис, простого снижения на 10..20..30% тут мало. Типа если себестоимость строительства квадратного метра 1500 баксов, то упасть должно ниже 2000 с нынешних 5000..6000.

в смысле - это относится к ситуации, когда строительство идет на кредитные деньги, конечно. Когда сначала распроданы "виртуальные" квартиры, то экономических причин для банкроства нет
(упадут цены или нет - деньги уже получены), но зато есть соблазн просто срулить с деньгами и ничего не строить.

slonoslon

point пишет:
коллайдер сломался

прям сломался? Может погнулся просто?

Helga

slonoslon пишет:
а что это за предпроект? Если это жилой дом в черте города - то это несколько расходится с моими сведениями о состоянии дел в Москве опять-таки. То бишь надо сначала, до покупки земли, договариваться о том, что дадут построиться, и этот этап проходят далеко не все. И только дальше - дело техники.

То, что ты описываешь - скорее всего, предоставление участка под строительство из госсобственности (или муниципальной земли). Здесь либо участок предоставляется на торгах (и уже при торгах известны разрешенные параметры будущего дома), либо принимается решение о развитии застроенной территории (вот для этого варианта нужно как минимум ручкаться с первыми лицами города).

Если же участок уже находится в частной собственности и на нем решили строить - в общих чертах "предпроект" выглядит так:
- определяется назначение участка (если не подходит - меняется категория или целевое назначение);
- разрабатывается градостроительная документация (чтобы при проектировании были понятны все ограничения: по высоте, по всяким запретам типа водоохранных зон и ЛЭП), выдаются ТУ на подключение коммуникаций. Все это согласуется у огромного числа чиновников с определенной "корректировкой" проекта в процессе. Собсно, эта процедура и занимает около года. Только после этого можно согласовывать проект и получать разрешение на строительство.
Понятно, что лобби здесь тоже в определенной степени необходимо, но уверяю: кто хочет - строит.

Правда, эта песня больше относится к коммерческой и загородной недвижимости, но и городские жилищные проекты такого типа имеют место.

чтобы не было смысла это купить за гроши вместе с землей, достроить и продать - стоимость достройки должна быть ниже стоимости продажи.

До прохождения вышеописанных предпроектных мучений его даже продать невозможно, только землю. А если земля в госсобственности и предоставлена в аренду (как часто и бывает)?

Кстати, в Питере самая "правильная" контора объявила скидку 15 % на квартиры - лишь бы дали живых денег...

Helga

slonoslon пишет:
в смысле - это относится к ситуации, когда строительство идет на кредитные деньги, конечно. Когда сначала распроданы "виртуальные" квартиры, то экономических причин для банкроства нет
(упадут цены или нет - деньги уже получены), но зато есть соблазн просто срулить с деньгами и ничего не строить.

Обычно это комбинированный вариант .

slonoslon

Helga пишет:
То, что ты описываешь - скорее всего, предоставление участка под строительство из госсобственности (или муниципальной земли). Здесь либо участок предоставляется на торгах (и уже при торгах известны разрешенные параметры будущего дома), либо принимается решение о развитии застроенной территории (вот для этого варианта нужно как минимум ручкаться с первыми лицами города).

угу, только это и в первом случае даже формально не совсем торги. Там комиссия рассматривает заявки и отдает землю не тому, кто больше всех денег предложил в заявке, а по совокупности критериев. А покупка земли на вторичном рынке в Москве ныне уже большая редкость - нету ее просто.

Правда, эта песня больше относится к коммерческой и загородной недвижимости, но и городские жилищные проекты такого типа имеют место.

мораль - максимальному риску подвержены застройщики коммерческой и загородной недвижимости и соответственно их проекты.

slonoslon

кстати, про недвижку. Только что на двери подъезда обнаружил два объявления:
"продам квартиру" и "срочно продам квартиру". Уже много лет я ничего подобного не видел.

Я бы тоже сейчас продал при наличии двух условий: если бы я знал, куда после этого деть деньги (то есть что с бОльшей вероятностью переживет кризис) и если бы было что продавать.

Helga

slonoslon пишет:
мораль - максимальному риску подвержены застройщики коммерческой и загородной недвижимости и соответственно их проекты.

Угу.

Helga

slonoslon пишет:
Я бы тоже сейчас продал при наличии двух условий: если бы я знал, куда после этого деть деньги (то есть что с бОльшей вероятностью переживет кризис) и если бы было что продавать.

Вот ведь люди паникеры... Если есть лишняя квартира - можно же ж продолжать ее спокойно сдавать. На аренду цены не надуты инвесторами, и упадут вряд ли, кризис ликвидности ее коснется только косвенно, по-видимому.

Кстати, интересно сравнить соотношение цен на квартиры и аренду в 2000 и 2008 г. На недвижку цены выросли в 8 раз, а на аренду - раза в 3 (по Питеру).

qingwa

Helga пишет:
Кстати, интересно сравнить соотношение цен на квартиры и аренду в 2000 и 2008 г. На недвижку цены выросли в 8 раз, а на аренду - раза в 3 (по Питеру).

хм. в москве, по-моему, раз в 10.

slonoslon

для аренды ключевой показатель - уровень доходов в регионе. Упрощенно говоря, цена аренды скромной однушки = половина средней зарплаты. В кризис 98 года аренда обвалилась той же осенью (люди просто перестали зарплату получать и соответственно нечем стало ее платить), а с продажей никто особенно не торопился и минимум был достигнут только в 2000-м.

slonoslon

но от нынешнего кризиса нельзя ожидать точного повторения сценария 98-го конечно. Фундаментально в мире ситуация сейчас хуже - в частности, особое беспокойство аналитиков вызывает тот факт, что гаснет солнце:
http://rnd.cnews.ru/natur_science/news/top/index_science.shtml?2008/10/02/321025

IvanesS

Helga пишет:

slonoslon пишет:
Я бы тоже сейчас продал при наличии двух условий: если бы я знал, куда после этого деть деньги (то есть что с бОльшей вероятностью переживет кризис) и если бы было что продавать.

Вот ведь люди паникеры... Если есть лишняя квартира - можно же ж продолжать ее спокойно сдавать. На аренду цены не надуты инвесторами, и упадут вряд ли, кризис ликвидности ее коснется только косвенно, по-видимому.

Кстати, интересно сравнить соотношение цен на квартиры и аренду в 2000 и 2008 г. На недвижку цены выросли в 8 раз, а на аренду - раза в 3 (по Питеру).

А что, если цены на недвижимость упадут, а ипотеку через какое-то время опять начнут массированно выдавать, возможен на какое-то время возврат рентабельности схемы: купить жилище по ипотеке и сдавать его до полной окупаемости?..

IvanesS

slonoslon пишет:
но от нынешнего кризиса нельзя ожидать точного повторения сценария 98-го конечно. Фундаментально в мире ситуация сейчас хуже - в частности, особое беспокойство аналитиков вызывает тот факт, что гаснет солнце:
http://rnd.cnews.ru/natur_science/news/top/index_science.shtml?2008/10/02/321025

Ненавижу бальзаков.

slonoslon

Ivanes$ пишет:
Ненавижу бальзаков.

имхо тот бальзак, который яркость солнца регулирует - пытается таким образом предотвратить тяжелые последствия глобального потепления. По мне так это регулирующее воздействие намного лучше, чем в прошлый раз, когда потоп был.

Helga

Ivanes$ пишет:
А что, если цены на недвижимость упадут, а ипотеку через какое-то время опять начнут массированно выдавать, возможен на какое-то время возврат рентабельности схемы: купить жилище по ипотеке и сдавать его до полной окупаемости?..

Эт вряд ли. Когда эта схема работала - мало кто мог реально ипотеку получить (доходы были черные или серые). Сейчас народу с белыми доходами - в разы больше, чем, допустим, в 2000 - 2001 г. Так зачем платить аренду, если можно платить ипотеку (за исключением случаев временно приехавших поработать, но это отдельная песня).

IvanesS

slonoslon пишет:

Ivanes$ пишет:
Ненавижу бальзаков.

имхо тот бальзак, который яркость солнца регулирует - пытается таким образом предотвратить тяжелые последствия глобального потепления. По мне так это регулирующее воздействие намного лучше, чем в прошлый раз, когда потоп был.

А чего он у вас там такой беспечный-то?.. Должен же быть предусмотрительный, по образу и подобию - сам же наслал на землю соционику вместе с призраками рейнина и самим Рейниным.

Мне кажеццо, он просто устал нас любить. Что, может, с определенных точек зрения, и хорошо даже.

IvanesS

Helga пишет:

Ivanes$ пишет:
А что, если цены на недвижимость упадут, а ипотеку через какое-то время опять начнут массированно выдавать, возможен на какое-то время возврат рентабельности схемы: купить жилище по ипотеке и сдавать его до полной окупаемости?..

Эт вряд ли. Когда эта схема работала - мало кто мог реально ипотеку получить (доходы были черные или серые). Сейчас народу с белыми доходами - в разы больше, чем, допустим, в 2000 - 2001 г. Так зачем платить аренду, если можно платить ипотеку (за исключением случаев временно приехавших поработать, но это отдельная песня).

Ясно.

Ну, в таком случае, паникеры, там, не паникеры, а рациональное зерно в мысли Слона вполне даже есть - продать квартиру, положить деньги в какой-либо более приемлемый инструмент, а потом и купить, при желании, по ипотеке, было бы вполне обоснованно.

Но я не буду все равно, лишь только потому, что мне лень рыпаться. У меня своего рода фобия паники, не знаю уж, связано это с травмой отвергнутого (Бурбо пишет, что так) или с биржей.
Действия должны быть либо заранее предусмотрены вариативной ветвью плана и технологией, либо вообще не предприниматься.

Helga

Ivanes$ пишет:
какой-либо более приемлемый инструмент

Тот, кто в ближайшее время найдет этот инструмент, имеет шанс стать весьма состоятельным человеком...

Кстати... в 98 году хоть в баксах можно было деньги сохранить, а тут весь мир колбасится и фиг знает что с валютами будет. А тут еще и солнце гаснет

Mona

Ivanes$ пишет:

slonoslon пишет:
но от нынешнего кризиса нельзя ожидать точного повторения сценария 98-го конечно. Фундаментально в мире ситуация сейчас хуже - в частности, особое беспокойство аналитиков вызывает тот факт, что гаснет солнце:
http://rnd.cnews.ru/natur_science/news/top/index_science.shtml?2008/10/02/321025

Ненавижу бальзаков.

а я чо-то почитала и опять преисполнилась к ним нежности.

slonoslon

Helga пишет:
Тот, кто в ближайшее время найдет этот инструмент, имеет шанс стать весьма состоятельным человеком...

Кстати... в 98 году хоть в баксах можно было деньги сохранить, а тут весь мир колбасится и фиг знает что с валютами будет. А тут еще и солнце гаснет

старые воины - мудрые воины сейчас золото покупают (физический металл в монетах и слитках),
а мне оно тоже каким-то сомнительным кажется, имхо надежнее земля под с/х нужды где-нибудь в Уругвае. Еще более ценный актив - готовность психики к сильным переменам, но его за деньги фиг купишь...

Helga

slonoslon пишет:
старые воины - мудрые воины сейчас золото покупают (физический металл в монетах и слитках), а мне оно тоже каким-то сомнительным кажется, имхо надежнее земля под с/х нужды где-нибудь в Уругвае. ...

Моя тоже драгметаллам не доверяет. По-моему, нынче чем реальней вложение, тем надежней. Т.е., объект вложения не должен носить характер средства платежа или "классического" объекта инвестиций. И желательно должен использоваться для производства чего-то материального из разряда "первой необходимости". В принципе, да, земля в местах, далеких от ажиотажного спроса, подходит. Надо только узнать размер земельного налога, и нет ли каких штрафов за простой земли без обработки...

Еще более ценный актив - готовность психики к сильным переменам, но его за деньги фиг купишь...

Хотелось бы еще чего-то более материального

art

а на луне есть гелий-3, из которого можно сделать гелий-4. и это гигантский источник энергии! нефть, газ - все прошлый век. 10 тонн гелия-3 может снабжать энергией сегодняшнюю америку в течении года.

art

IvanesS

"Слон, совершенно отчаявшийся в поисках варианта обмена квартиры на акции". Эпическая картинка.

art

или наоборот - акций на квартиру

art

но как-то он излишне оптимистичен для отчаявшегося, не? или это как раз признак крайней стадии отчаяния?

IvanesS

art пишет:
но как-то он излишне оптимистичен для отчаявшегося, не? или это как раз признак крайней стадии отчаяния?

А он оптимистичен?.. Хм, тогда у нас несколько различные представления об оптимизме.

Ну ладно, тогда так: "Слон, слишком увлекшийся пивом в процессе поиска варианта обмена акций на квартиру. Дети, не мешайте пиво с... инвестиционной деятельностью!" Назидательный агитплакат.

slonoslon

slonoslon пишет:
про недвижку все сложно имхо. Да, там пузырь, и предпосылки для кризиса не первый год, и долговая нагрузка и т.д. и т.п. Про это только ленивый не говорил все эти годы. Но живет этот сегмент не по законам свободного рынка, поэтому для "правильных" компаний деньги на достройку могут найтись при любом кризисе

Правительство Москвы поддержит московские строительные компании, занимающиеся строительством жилья. Для этого из городской казны выделяется около двух миллиардов долларов. Как пишет "Коммерсант", эти средства, скорее всего, получат партнеры мэрии по горзаказу - СУ-155, "Главстрой", ДСК-1. Специально для мониторинга экономической ситуации на московском рынке недвижимости столичные власти создали рабочую группу, которую возглавил первый заместитель мэра Москвы и руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк.